Michael Kolb
Realtor in Naples

  Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Südwestflorida
Kontakt

Oft gestellte Fragen

Jedes Jahr begleite ich zahlreiche Europäer aus dem deutschsprachigen Raum beim Kauf einer Immobilie in Südwestflorida. Hier eine Liste der Fragen, die mir viele Interessenten gestellt haben:

Wer passt auf meine Immobilie auf, wenn ich nicht hier bin?

Fast alle Eigentümer haben einen Hausverwalter, der sich während der Abwesenheit um die Immobilie kümmert. Dazu gehören Kontrolle der Klimaanlage und Wasserleitungen, Bearbeitung des Posteingangs, Überwachung von Poolservice, Gärtner, Pestcontroller. Bei Vermietungen steht die Hausverwaltung als Ansprechpartner zur Verfügung, und kümmert sich um Endabnahme und die Endreinigung. Je nach Größe, Lage und gewähltem Service liegen die Gebühren für die Standardarbeiten bei 80 - 150 Dollar pro Monat. Ich arbeite mit mehreren zuverlässigen deutschsprachigen Hausverwaltungen zusammen, die ich meinen Kunden empfehle.

Was müssen wir Ihnen als Makler für Ihre Arbeit bezahlen?

Die gesamte Maklerkommission bei einem Kauf wird vom Verkäufer getragen. Für Sie, den Käufer, arbeite ich kostenlos.

Sind die Kaufnebenkosten hier auch so hoch wie in Deutschland?

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind hier deutlich niedriger. Sollten Sie nicht finanzieren, liegen die Nebenkosten im Standardfall unter 1% der Kaufsumme, mindestens aber bei 1.000 Dollar. Teurer wird es nur in einigen wenigen Wohnanlagen, die eine höhere Transfergebühr verlangen.

Muss ich für den Kauf der Immobilie hier sein?

Es empfiehlt sich natürlich, die Immobilie vor dem Kauf zu besichtigen. Für den eigentlichen Eigentumsübergang (das "Closing") brauchen Sie nicht hier zu sein. Es sind nur noch einige wenige Dokumente zu unterschreiben, die per Fax oder Email in die USA geschickt werden können. Wenn Sie nicht in den USA finanzieren, brauchen diese noch nicht einmal beglaubigt werden.

Was muss ich denn für eine Immobilie ausgeben?

Der Preisrahmen für Immobilien in der Gegend liegt zwischen 40.000 Dollar und 30 Millionen Dollar.  Entscheidend sind wie überall Lage, Größe, Alter, Ausstattung.

Die meisten Europäer wünschen sich ein neueres Einfamilienhaus mit Pool in Strandnähe. Ganz wenige Angebote liegen hier zur Zeit noch unter 300.000 Dollar, die meisten Käufer geben zwischen 400.000 und 600.000 Dollar aus (ca. 5 Autominuten zum Strand, Nord-Naples oder Bonita). Etwas östlich der Autobahn (ca. 20 Autominunten vom Strand) kann man ein solches Objekt schon ab 300.000 Dollar bekommen.

Eine nette neuere Wohnung in einer gepflegten Anlage mit ca. 100 qm kann man ab 200.000 Dollar bekommen (ca. 10 Autominuten zum Strand), einfachere etwas ältere Wohnungen sind auch schon ab 100.000 Dollar zu bekommen.

Ein älteres Haus mit Bootdock und Anschluss zum Golf von Mexiko wird ab ca. 400.000 Dollar angeboten, in einer der luxuriöseren Gegend mit Bootsanschluss muss man dafür mindestens 1.000.000 Dollar rechnen.

Brauche ich ein Visum oder Aufenthaltsberechtigung, um in Florida Eigentum zu erwerben?

Die meisten unserer europäischen Kunden kommen nur auf Urlaub in den USA und machen dies als Urlauber. Für den Erwerb einer Immobilie sind keine speziellen Bedingungen zu erfüllen. Käufer brauchen weder Greencard, Visum oder amerikanische Staatsbürgerschaft. Die normale Aufenthaltsgenehmigung über das ESTA Verfahren ist ausreichend.

Hat ein Altbau hier Charme oder sollte man besser die Finger weg lassen?

Die Baubestimmungen haben sich in den letzten Jahrzehnten stark verändert. 2002 wurden diese für Immobilien noch einmal massiv verschärft (ins Besondere für den Hurrikanschutz und gegen Überschwemmungen).

Hauptsächlich in besseren Wohngegenden (Innenstadt, Aqualane Shores, Port Royal, Coquina Sands, Moorings) werden sehr aufwändig renovierte Häuser angeboten. Diese Häuser haben aber fast immer niedrigere Decken und Fenster und kleine Badezimmer. Auch sind die Versicherungsprämien wesentlich höher.

Ältere Häuser sind hier nur wegen des günstigeren Preises, den oft größeren Grundstücken und der besseren Lage interessant.

Wer kümmert sich denn um die ganzen Formalien bei der Übernahme des Hauses?

Für meine Kunden übernehme ich die Ummeldung von Wasser und Strom und die Einholung von Versicherungsangeboten. Wir begleiten Sie auch gerne zur Eröffnung des Bankkontos oder zur Anmeldung von Telefon von Fernsehen (persönliche Anwesenheit erforderlich). Wir bereiten die Anmeldung bei der Anlage vor und empfehlen Handwerker für eventuell gewünschte Renovierungen.

Finanziere ich besser hier oder in Europa, wenn ich nicht bar bezahlen kann oder will?

Ich habe Kontakte zu einigen Banken, die auch für Ausländer Finanzierungen bis 70% des Kaufpreises anbieten. Die Zinsen sind für Ausländer aber recht hoch (verglichen mit Europa) und es gibt  nur kürzere Zinsfestlegungen (zur Zeit maximal 7 Jahre). Auch die Kreditabschlusskosten sind vergleichsweise hoch (ca. 2 - 3% des Kreditbetrages).

Schwierig ist zur Zeit die Entwicklung des Euro-Dollar-Kurses vorherzusagen. Dieser Faktor ist natürlich wichtig, wenn Sie Ihre Einnahmen in einem Euroland erzielen. Bei einer Abschwächung des Dollars würden sich die laufenden Zahlungen in Euro verringern, bei einer Abschwächung des Euros erhöhen.

Was kostet mich eine Immobilie im Jahr?

Die laufenden Kosten werden hauptsächlich durch Wert, Größe, Lage und Alter beeinflusst. Für das beliebte neuere Einfamilienhaus mit Pool in einem freien Wohngebiet (Wert: ca. 500.000 Dollar) haben die meisten meiner Kunden laufende Kosten von ca. 15.000 - 20.000 Dollar pro Jahr. Eine kleinere Wohnung (Wert: ca. 100.000 Dollar) hat  laufende Kosten ab ca. 7.500 Dollar pro Jahr. Nicht eingeschlossen sind Finanzierungs- oder Kapitalkosten, Reparaturen oder Abschreibung. Beispiele für laufende Kosten bei zwei Immobilien.

Kann ich die laufenden Kosten durch eine Ferienvermietung reduzieren/decken?

Viele Eigentümer vermieten Ihre Immobilie an Feriengäste, um die laufenden Kosten zu decken. Dabei ist allerdings zu beachten, dass in einigen Anlagen der Vermietungen stark eingeschränkt sind. Am Besten vermieten lassen sich Einfamilienhäuser mit eigenem Pool in Strandnähe. Bei einer Eigennutzung von 8 Wochen durch die Eigentümer haben viele meiner Kunden Ihr Haus für 25 - 35 Wochen pro Jahr vermietet. Dadurch sind die laufenden Kosten komplett gedeckt und zum Teil auch ein Teil der Kapitalkosten.

Habe ich durch die Vermietung nicht sehr viel Arbeit?

Die meisten meiner Kunden haben eine deutsche Bekannte von mir mit der Vermietung Ihres Objektes beauftragt. In Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung kümmert Sie sich um Werbung, Mietverträge, Bezahlung, Kaution, Schlüsselübergabe, Endabnahme, Abrechnung und Reinigung des Objektes. Auf Wunsch kümmere ich mich um die Abführung der Touristensteuer (im Collier County). Ihre Arbeit als Eigentümer ist in diesem Fall minimal.

Wo kauft man am Besten?

Natürlich möchten die meisten Interessenten ein Einfamilienhaus in der Innenstadt in Fußnähe zum Strand. Das scheitert aber in den meisten Fällen am Preis (zur Zeit mindestens 1 Million Dollar).

Die bessere Infrastruktur findet man auf alle Fälle nördlich der Innenstadt. Alle gehobenen Shoppingcenter, Strandzugänge, Restaurants und die Philharmonie finden sich in diesem Bereich der Stadt. Der Süden wurde zuerst erschlossen und konnte bisher noch nicht aufholen.

Soll ich besser in einer Anlage kaufen oder einem freien Wohngebiet?

Anlagen stellen den Eigentümern viele Freizeitmöglichkeiten zur Verfügung: Golfplatz, Tennis, Clubhaus mit Restaurants, Fitnesscenter, Spielplatz, usw). Sie haben meistens ein gepflegtes Erscheinungsbild, da die Pflege zentral übernommen wird. Bewachte Zufahrten erhöhen das Sicherheitsgefühl.

Die Immobilien in gehobenen Anlagen sind oft teurer, da man für das Umfeld mit bezahlt. Für die oben aufgeführten Leistungen verlangen die Anlagen natürlich Gebühren. Auch gibt  es oft Restriktionen (Gartenanlage, Außenansicht des Hauses, Vermietungen, ..), die man in freien Wohngebieten nicht hat.

Fliegt mein Haus beim nächsten Hurrikan weg?

Hurrikans sind zwar ein nicht zu unterschätzendes Risiko, aber die Gefahren werden in den Medien auch oft übertrieben. Der letzte tropische Sturm "Fay" im Jahre 2007 wurde z.B. einen halben Tag vor Erreichen Naples im Heute-Journal folgendermaßen angekündigt: "Killersturm rast auf Florida zu". Die stärksten Windböen erreichten noch nicht einmal 60 km/h.

Naples wurde zum letzten Mal 2005 von einem Hurrikan getroffen. Die letzten Hurrikans davor waren 1992 und 1966. Die meisten Schäden richten die Hurrikans im Regelfall an den Poolcages und den Dächern älterer Gebäude an. Stärker gefährdet sind auch ältere Hochhäuser, die nicht nach den modernen Hurrikanvorschriften gebaut sind.

Neuere Häuser (ab 2002) sind nach wesentlich verschärften Vorschriften gebaut, die die Gefahr von Schäden durch einen Hurrikan wesentlich reduzieren. Die Schäden sind auch von der Hausversicherung gedeckt (meistens mit einer Eigenbeteiligung von 2% der Versicherungssumme).

Beim letzten Hurrikan (mit Windgeschwindigkeiten bis ca. 200 km/h) hatten knapp 1000 Häuser im County Schäden am Dach.

Kann ich sicher sein, dass die Immobilie keine versteckten Mängel hat?

Es ist auf alle Fälle sinnvoll, eine Immobilie vor dem Kauf durch einen Home-Inspektor kontrollieren zu lassen. Dieser gibt eine Momentaufnahme des Zustands des Hauses. Dadurch werden viele der Probleme identifiziert. Schwere Mängel müssen vor dem Closing vom Verkäufer repariert werden (abgesehen von einigen speziellen Verkäufen). Es werden vielfältige Kontrollen angeboten (Technische Einrichtung, Schimmel, Radon, Termiten).

Ist die Kriminalität hier auch so hoch wie in den Urlaubsgebieten in Südeuropa?

Die Kriminalität ist hier deutlich niedriger als in den südeuropäischen Urlaubsländern und auch als in vergleichbar großen Städten in Deutschland 2010 wurden insgesamt 6750 Straftaten registriert. Mallorca mit der dreifachen Anzahl an Einwohnern registrierte ca. 70.000 Straftaten, deutsche Städte mit einer ähnlichen Einwohnerzahl wie das Collier County (z.B. Freiburg im Breisgau oder Augsburg in Bayern) meldeten ca. 25.000 Straftaten.

Haben die Häuser hier denn überhaupt eine Heizung?

Bei fast allen Häusern kann die Klimaanlage auch die Heizungsfunktion übernehmen. Normalerweise wird diese aber nur an wenigen Tagen im Winter benötigt.

Warum haben die meisten Häuser hier so ein komisches Fliegengitter um den Pool oder die Terrasse?

Dieses als Screen bezeichnete Fliegengitter hat verschiedene Vorteile. Zum einen verhindert es, dass Sie ins Besondere in den Abendstunden von Mücken attackiert werden. Es sammelt sich wesentlich weniger Dreck im Pool. Tiere (Waschbären, Frösche, Schlangen) werden vom Baden im Pool abgehalten. Letzt endlich wirkt der Screen auch als Sonnenschutz (vergleichbar mit einem Sonnenschutzfaktor 20).

Sind die Mosquitos im Sommer denn sehr schlimm?

In den stärker bewohnten Gebieten werden die Mosquitos sehr effektiv bekämpft. Sie kommen nur vereinzelt vor. Zusätzlichen Schutz bieten hier die Screens um die Terrassen.  In der Regenzeit (Mai bis September) kann es in den Außenbezirken nahe der Everglades unangenehm werden. Besonders schlimm ist es dann in der Dämmerung oder wenn man schwitzt. Golf Spielern in Eagles Lakes, Link of Naples, Hammock Bay, Fiddlers Creek oder anderen ähnlichen gelegenen Golfplätzen würde ich die Verwendung von Mückenspray empfehlen.