Was ist ein Short-Sale?
Der Verkäufer einer Immobilie hat ein Darlehen auf dieses Objekt bei einer Bank. Auf Grund fallender Preise wird der Verkaufspreis nicht ausreichen, um dieses Darlehen komplett zurückzuzahlen. Der Verkäufer besitzt auch keine anderen Vermögensgegenstände oder Ersparnisse, mit denen er diesen fehlenden Teil des Darlehens an die Bank zahlen kann. Die Bank wird bei diesem Verkauf nicht das komplette Geld zurückbekommen.
Was bedeutet dies für den Verkäufer?Der Verkäufer engagiert einen Makler, der mit einem auf Short-Sales spezialisierten Anwalt zusammenarbeitet. Das Objekt wird vom Verkäufer meistens zu einem recht günstigen Preis auf den Markt gebracht. Der Verkäufer bereitet mit dem Anwalt ein Schreiben an seine Bank vor, in dem er seine Lage erklärt. Geht nun ein Angebot von einem Käufer ein, wird dieses zunächst vom Verkäufer unterschrieben. Zusammen mit dem vorbereiteten Schreiben wird das Angebot nun die darlehensgebende Bank gegeben. Während der Bearbeitungszeit bei der Bank (im Regelfall 30 - 45 Tage) werden eventuelle weitere Angebote ebenfalls vom Verkäufer unterschrieben und an die Bank gegeben. Die Bank entscheidet nun, ob Sie eines der Angebote annimmt oder einem der Kaufinteressenten ein Gegenangebot unterbreitet. Ab hier geht der Verkaufsablauf seinen normalen Gang.
Was bedeutet dies für den Käufer?Aus dem Beschreibung des angebotenen Objektes geht normalerweise hervor, dass es sich um einen Short-Sale handelt. Der Käufer erstellt zusammen mit seinem Makler ein Angebot, das folgende spezielle Klauseln enthält:
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Der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht, wenn die darlehensgebende Bank nach 45 Tagen nicht akzeptiert hat.
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Der Käufer erklärt sich bereit, bestimmte Kosten zu übernehmen, die normalerweise der Verkäufer trägt. Diese belaufen sich im Collier-County auf ca. 1% des Kaufpreises, im Lee-County auf ca. 1,5% und 2% des Kaufpreises.
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Der Käufer erklärt sich bereit, das Haus ohne Nachbesserungen (Reparaturen) zu kaufen. Kleinere Mängel bei der Home-Inspektion muss der Käufer akzeptieren, bei größeren behält er sein Rücktrittsrecht.
Folgende Punkte sind ebenfalls wichtig:
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Um ein Angebot für einen Short-Sale zu bearbeiten, verlangt die darlehensgebende Bank eine Bestätigung vom Käufer, dass er entweder Bar bezahlt oder dass er die Kreditzusage einer Bank hat.
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Die Bank kann ein Gegenangebot unterbreiten, dass über dem ursprünglich vom Verkäufer angebotenen Preis liegt.
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Wenn die Bank überlastet ist oder der Verkäufer die notwendigen Dokumente nicht beibringt, kann es sein, dass man vergeblich auf eine Antwort wartet. Es kommt vor, dass man nie eine Antwort auf ein Angebot bekommt.
Der Chance, ein Objekt zu einem sehr günstigen Preis zu erwerben, steht bei Short-Sales oft die lange Ungewissheit gegenüber, ob der Kauf klappt. Gewisse Kosten wie z.B. die Hausinspektion fallen zu einem Zeitpunkt an, zu dem noch keine Bestätigung der Bank vorliegt, ob Sie Ihr Angebot überhaupt annimmt. Es kann sein, dass Sie Geld ausgeben und das Objekt trotzdem nicht bekommen.