Makler erbringen eine Dienstleistung. Stellen Sie sicher, dass Sie sich einen Makler suchen, der einen umfangreichen Service bietet und Sie nicht nach dem Kauf hängen lässt. Ich kann Ihnen zahlreiche Deutschsprachige Kunden benennen, die Ihnen den Umfang meines Services bestätigen werden.

1.      Allgemeines

• Ich arbeite für den Käufer im Regelfall kostenlos.

• Ich kann Ihnen einen vollen Überblick über den Markt geben. Naples bietet so viele Möglichkeiten, dass man selbst bei mehreren Besuchen die Gegend nicht komplett erschließen kann. Viele Interessenten gehen einfach in das Verkaufsbüro Ihrer Anlage, kaufen dort etwas und bereuen nach einigen Besuchen, da es für sie passendere Gegenden gegeben hätte.

• Ich kann Sie auf viele Fälle Dinge hinweisen, die Sie als Europäer gar nicht kennen (Vermietungsrestriktionen in Anlagen, CDD, Transferkosten, Land Lease, Amenitie Fees, Transfer Fees). Es gibt Alternativen, die Sie kennen sollten.

• Ich erspare Ihnen viel Arbeit, da ich alle für den Kaufprozess notwendigen Personen kenne und diese auf meine Initiative hin zum korrekten Zeitpunkt tätig werden.

• Ich gestalte den ganzen Ablauf für Sie wesentlich einfacher und sicherer, da ich mich um die ganzen Dokumente kümmere.

• Um als Makler in Florida tätig werden zu können, benötigt man eine wesentlich bessere Ausbildung als in Deutschland. Auch die Aufsicht ist wesentlich umfangreicher und effektiver.

Ein Käufermakler arbeitet ausschließlich in Ihrem Interesse. Lassen Sie sich bereits zu einem frühen Zeitpunkt beraten. Verzichten Sie nicht auf diese Möglichkeit, da auf der Verkäuferseite fast immer ebenfalls ein Makler oder ein Bauträger arbeitet.

Hinterlassen Sie nie bei der Besichtigung eines Hauses oder einer Anlage Ihren Namen. Dies macht es für einen Makler praktisch unmöglich, für Sie tätig zu werden.

2.      Ermittlung der Anforderungen an das Objekt

In einem ausführlichen Gespräch mache ich mich zunächst mit Ihren Anforderungen an Ihr Domizil vertraut:

• Lage

• Freizeitmöglichkeiten

• Preisrahmen

• Nebenkosten, eingeschlossene Leistungen

Dabei sollten wir auch verschiedene Themen diskutieren, die für Sie vielleicht selbstverständlich sind, die aber hier in Florida ihre Bedeutung haben. Beispielsweise ist es wichtig, ob Sie die Wohnung vermieten oder ob Freunde und Bekannte die Wohnung bewohnen können sollen. In manchen Anlagen ist eine Fremdnutzung komplett verboten, in anderen ist die Anzahl der Vermietungen pro Jahr oder die Mindestmietdauer festgelegt.

3.      Ermittlung des Finanzierungsbedarf

Sollten Sie einen Teil des Hauses in den USA finanzieren wollen, ist es wichtig, bereits vor einem Vertragsabschluss ein Finanzierungsangebot vorliegen zu haben. Dieses Finanzierungsangebot beinhaltet folgende Angaben:

• Höchstbetrag der Finanzierung

• Beleihungsgrenze des Objekts

• Zinssatz, Dauer der Festschreibung und Kreditkosten

Dieses Finanzierungsangebot ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Nur einige US-Banken arbeiten mit Europäern zusammen. Die Feststellung der Kreditwürdigkeit ist bei einem amerikanischen Kunden einfacher als bei einem Ausländischen. Ein gewisses Spezialwissen der Angestellten ist erforderlich. Ich kenne im Raum Naples mehrere Banken, die eine große Erfahrung bei der Finanzierung für Ausländer haben.

Sie haben gegenüber dem Verkäufer eine wesentlich bessere Verhandlungsmöglichkeiten, wenn Sie  entweder ohne Finanzierung oder mit einer bereits gesicherten Finanzierung kaufen. Die Verkäufer schließen einen Kaufvertrag ohne gesicherte Finanzierung nur ungern ab.

 

4.     Suche eines geeigneten Objektes

 

Als eingetragener Makler habe ich über das Internet Zugriff auf eine zentrale Datenbank, die einen Großteil der zur Zeit angebotenen Objekte enthält. Außerdem verfüge ich über Informationen zu Bauvorhaben in den Anlagen, die nicht in der zentralen Datenbank stehen. Aus dieser Datenmenge ermittle ich Objekte, die Ihren Anforderungen entsprechen. Hinzu kommen noch Daten aus anderen Quellen:

• letzter Verkaufspreis

• Einschränkungen der speziellen Anlage

• Preise anderer Objekte in dieser Gegend

Schließlich können wir dann eine Vorauswahl durchführen und die Objekte besichtigen.

 

5.    Angebot

 

Sollten Sie sich für ein Objekt entschieden haben, wird das Angebot vorbereitet. Da dieses zum Kaufvertrag wird, wenn es der Verkäufer akzeptiert, muss es gut vorbereitet werden. Der wichtigste Punkt ist natürlich der gebotene Preis. Dazu erhalten Sie von mir die notwendigen Informationen, um diesen festzulegen. Weiterhin muss festgelegt werden:

 

• Zu verbleibende Gegenstände in der Immobilie

• Aufteilung der Nebenkosten für die Kaufabwicklung

• Rücktrittsbedingungen

• Datum des Eigentumsübergangs

     6.    Verhandlung

 

Sollte der Verkäufer das Angebot nicht  akzeptieren, muss über die strittigen Punkte verhandelt werden. Dabei kann ich unsere Verhandlungsbasis durch ein umfangreiches Wissen über das Objekt und andere Objekte in der Umgebung wesentlich verbessern. In den meisten Fällen erfolgen Angebote und Gegengebote in schriftlicher Form. Sofort nach Einigung ist eine Anzahlung in Höhe von 1% des Kaufpreises fällig. Diese wird auf ein Treuhandkonto bei einer unabhängigem Titelversicherung einbezahlt. Die Titelversicherung übernimmt in den USA die Rolle des Notars.

 

7.    Koordination der notwendigen Auftragsarbeiten

 

Ich werde sofort nach Vertragsabschluss einen Terminplan erstellen, in dem die notwendigen Aufgaben für alle Parteien festgelegt werden. Ich werde die Einhaltung dieser Termine überwachen und den Plan bei Bedarf erweitern oder anpassen. 

Ein Home-Inspector überprüft für einen Preis von ca. 800 Dollar das Haus auf Mängel. Bei erheblichen Problemen können Sie dann direkt vom Vertrag zurücktreten, bei kleineren Problemen (defekte Klimaanlage oder Steckdose) kann der Verkäufer nachbessern. Sie können außerdem zurücktreten, wenn der Verkäufer die Nachbesserungen nicht durchführt.

Sollten Sie das Haus finanzieren wollen, wird die Bank eine unabhängige Schätzung des Hauswertes verlangen. Diese kostet zwischen 300 und 400 Dollar. Da sich die Schätzung auf vergleichbare Verkäufe im gleichen Stadtteil im letzten Jahr stützt, kann der Schätzpreis in Gebieten mit steigenden Preisen kleiner als der Kaufpreis sein. Das bedeutet nicht unbedingt, dass Sie ein schlechtes Geschäft gemacht haben, hat aber den Nachteil, dass die Bank die maximale Darlehenshöhe in diesem Fall vom Schätzpreis abhängig macht. Dadurch kann sich der zu erbringende Eigenanteil erhöhen.

Für ca.  0,6% des Kaufpreises sollten Sie eine Titel-Versicherung abschließen. Bei einer Finanzierung in Amerika ist dies Voraussetzung. Da in Amerika kein Grundbuch in unserem Sinn existiert, werden von der Titel-Versicherung folgende Sachverhalte überprüft:

• Ist der Verkäufer tatsächlich alleiniger Eigentümer der Immobilie?

• Wurden alle früheren Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Immobilie (Grundsteuern, Gerichtsurteile, Hypotheken, Handwerkerrechnungen, usw.) bezahlt?

• Bestehen keine Nutzungsrechte und -einschränkungen durch den Nachbarn?

• Ist die Eigentumsübergabe dieser Immobilie in der Vergangenheit immer rechtlich einwandfrei erfolgt?

Die Versicherung verlangt zusätzlich eine Vermessung des Grundstücks (Kosten von ca. 300 Dollar). Damit wird sichergestellt, dass alle Teile der Immobilie innerhalb des von Ihnen gekauften Areals sind und dass die Mindestabstände zum Nachbargrundstück eingehalten wurden.

Aufgabe der Titelversicherung ist es, alle diese Ermittlungen sorgfältig durchzuführen. Sollte die Versicherung einen Fehler begehen (was in der Praxis so gut wie nie vorkommt), muss sie den durch ihren Fehler entstandenen Schaden übernehmen.

Zu diesem Zeitpunkt sollte auf alle Fälle die Zusage einer Hausversicherung eingeholt werden, damit das Haus zum Stichtag des Eigentumsübergangs auch versichert ist.

Ca. 10 bis 15 Tage nach Vertragsabschluss (wird im Kaufvertrag festgelegt), muss die Anzahlung auf 10% des Kaufpreises erhöht werden.

 

8.    Der Eigentumsübergang (in USA: Das Closing)

 

Ich werde dafür sorgen, dass Sie rechtzeitig vor diesem wichtigen Tag alle Unterlagen zur Überprüfung bekommen und dass alle Unklarheiten beseitigt sind. Unmittelbar vor dem Closing sollten wir gemeinsam noch einmal das Haus besichtigen, um die im Vertrag festgelegten Punkte zu überprüfen.

Ich werde beim Closing anwesend sein, um eventuelle Fragen beantworten zu können.

 

Falls Sie bei der Eigentumsübertragung nicht anwesend sein können, schickt Ihnen die Title-Company ca. 2 Wochen vor dem Closing-Termin alle Unterlagen zu. Diese Unterlagen müssen Sie bei einem deutschen Notar unterschreiben. Sie benötigen dafür nur eine Unterschriftsbeglaubigung, so dass die Kosten hierfür recht gering sind (in Baden-Württemberg unter 100 Euro). Danach schicken Sie die Unterlagen an die Title-Company zurück. Das Closing findet dann ohne Sie statt. Die Unterlagen erhalten Sie sofort nach Deutschland geschickt.

 

9.    Nach dem Closing

 

Ich unterstütze Sie gerne bei folgenden Punkten: 

• Hausverwaltung, Poolservice oder Gärtner

• Einrichtung der Immobilie

• Versorgungsunternehmen (Fernsehen, Telefon, Strom, Wasser)

Für alle diese Punkte (außer der Auswahl des Objektes)  müssen Sie nicht hier in Florida sein. Es ist zwar etwas zeitaufwendiger, aber der gesamte Ablauf des Kaufes kann auch ohne Ihre Anwesenheit in Florida erfolgen. Sämtliche Unterlagen können in Deutschland bei einem Notar unterschriftsbeglaubigt werden und sind dann ebenfalls gültig. Allerdings verlangen einige Banken (nicht alle), dass Sie bei der Unterschrift der Finanzierungsunterlagen persönlich anwesend sind.